Про оподаткування доходу від першого продажу нерухомого майна, отриманого у спадок, яке перебувало у власності менше трьох років

Головне управління ДПС у Запорізькій області, опубліковано 24 липня 2025 о 15:15 Розділ: Новини

Відповідно до частини першої статті 1 Цивільного кодексу України цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

Поняття та види договору визначено статтею 626 ЦКУ.

За спадковим договором одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача (частина перша статті 1302 ЦКУ).

Згідно з частиною першою статті 1304 ЦКУ спадковий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а також державній реєстрації у Спадковому реєстрі в порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

Разом з тим відповідно до частини першої статті 1216 ЦКУ спадкуванням є перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом (частина перша статті 1217 ЦКУ).

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до пункту 163.1 статті 163 якого об’єктом оподаткування резидента є, зокрема загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Відповідно до підпункту 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податків включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172 – 173 ПКУ.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено статтею 172 ПКУ.

Для цілей статті 172 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування (пункт 172.8 статті 172 ПКУ).

Відповідно до абзаців першого та другого пункту 172.1 статті 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину (абзац п’ятий пункту 172.1 статті 172 ПКУ).

Згідно з пунктом 172.2 статті 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків, визначеною пунктом 167.2 статті 167 ПКУ.

Також доходи, визначені статтею 163 ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором (підпункт 1.2 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Ставка військового збору становить 5 відсотків об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1.2 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ (підпункт 1.3 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ).

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою планується здійснити перший продаж протягом звітного податкового року нерухомого майна (квартири), яке перебувало у власності менше трьох років, то дохід, отриманий від такого продажу оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5 відсотків та військовим збором – 5 відсотків.

При цьому зауважуємо, що положення абзацу п’ятого пункту 172.1 статті 172ПКУ до доходу, отриманого від продажу нерухомого майна, одержаного на підставі спадкового договору, не застосовуються.

Більше інформації: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=43231