Орендодавець здає нерухомість фізособі: чи застосовувати Методику мінімального орендного платежу?

Головне управління ДПС у Запорізькій області, опубліковано 12 серпня 2025 о 09:50 Розділ: Новини

Згідно із частиною другою статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України. 

Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (стаття 762 ЦКУ).

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються ПКУ (пункт 1.1 статті 1 ПКУ).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV ПКУ, відповідно до підпункту 163.1.1 пункту 163.1 статті 163 якого об'єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід. 

При цьому нормами розділу IV ПКУ не передбачено реєстрації в органах ДПС договорів оренди.

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) регламентується статтею 170 ПКУ.

Податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості інших, ніж зазначені в підпункті 170.1.1 пункту 170.1 статті 170 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар (підпункт 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 ПКУ).

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Відповідно до підпункту 170.1.4 пункту 170.1 статті 170 ПКУ доходи, зазначені у підпунктах 170.1.1 – 170.1.3 пункту 170.1 статті 170 ПКУ, оподатковуються податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 ПКУ.

Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 № 1253 "Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб" постановлено рекомендувати органам місцевого самоврядування сіл, селищ, міст, на території яких розміщене нерухоме майно, що надається в оренду, визначати мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі такого майна за формулою, що міститься у затвердженій цією постановою Методиці.

Так, ця Методика не застосовується орендарями – фізичними особами, що не є суб'єктами господарювання.

Водночас пунктом 6 Методики встановлено, що якщо орган місцевого самоврядування не визначив мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна чи не оприлюднив її до початку звітного податкового року у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади, об'єкт обкладення податком на доходи фізичних осіб визначається орендарем (крім орендарів – фізичних осіб, які не є суб'єктами господарювання) виходячи з розміру орендної плати, передбаченого в договорі оренди.

Отже, орган місцевого самоврядування зобов'язаний щороку ухвалювати рішення щодо визначення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна та оприлюднювати її до початку звітного податкового року у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади. 

У разі, якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди. Відповідно до підпункту 170.1.5 пункту 170.1 статті 170 ПКУ якщо орендар є фізичною особою, яка не є самозайнятою особою, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець.

При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені ПКУ для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації (підпункт "а" підпункту 170.1.5 пункту 170.1 статті 170 ПКУ).

Таким чином, для орендодавця, який здає нерухомість фізичній особі, яка не є самозайнятою особою, та є відповідальним за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, мінімальна сума орендного платежу не визначається.

Згідно з пунктом 167.1 статті 167 ПКУ ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику податків (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 – 167.5 статті 167 ПКУ).

Також доходи від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) є об'єктом оподаткування військовим збором (підпункт 1 підпункту 1.1 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" ПКУ).

Ставка військового збору становить 5 відсотків об'єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" ПКУ (підпункт 1 підпункт 1.3 пункту 161 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" ПКУ).

Статтею 179 ПКУ передбачено порядок подання річної декларації про майновий стан і доходи (податкової декларації).

Відповідно до підпункту 49.18.4 пункту 49.18 статті 49 ПКУ податкова декларація про майновий стан і доходи подається за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року для платників податку на доходи фізичних осіб – до 1 травня року, що настає за звітним, крім випадків, передбачених розділом IV ПКУ.

При цьому фізична особа зобов'язана самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (пункт 179.7 статті 179 ПКУ).

Більше інформації: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=43294