Відображення в 4ДФ операцій купівлі-продажу нерухомості: як нотаріусу врахувати витрати продавця на придбання?
Головне управління ДПС у Запорізькій області , опубліковано 20 березня 2026 о 12:50 Розділ: Новини
Порядок оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого / рухомого майна регулюється статтею 172 розділу IV ПКУ.
Згідно з абзацом першим пункту 172.3 статті 172 ПКУ дохід від продажу об'єкта нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі – продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об'єкта, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Відповідно до абзацу другого пункту 172.2 статті 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об'єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об'єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у абзаці другому пункту 172.2 статті 172 ПКУ майно отримано платником податку у спадщину.
Абзацом п'ятим пункту 172.2 статті 172 ПКУ визначено, що дохід від продажу об'єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 статті 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України. Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості, неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, подільного об'єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі – продажу неподільного об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.
Якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа (абзац двадцять другий пункту 172.2 статті 172 ПКУ).
Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією (абзац двадцять третій пункту 172.2 статті 172 ПКУ).
При цьому, фізичною особою – платником податку визначається сума податку на доходи фізичних осіб та самостійно сплачується до бюджету через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей (пункт 172.5 статті 172 ПКУ).
Державний нотаріус (державна нотаріальна контора) щомісяця, а приватний нотаріус щокварталу в порядку, встановленому розділом IV ПКУ для податкового розрахунку, подають до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію за формою такого податкового розрахунку, в якій зазначають відповідно відомості про посвідчені державними нотаріусами протягом звітного місяця, а приватними нотаріусами протягом звітного кварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено підпунктом "б" пункту 176.2 статті 176 ПКУ, у тому числі ціну (вартість) договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору (абзац другий пункту 172.4 статті 172 ПКУ).
Наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 № 4 затверджені форма Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску та Порядок заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску.
Отже, нотаріус у графах 3 "Сума виплаченого доходу" та 3а "Сума нарахованого доходу" рядка 06 розділу І додатка 4ДФ "Відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору" до Розрахунку відображає суму доходу платника податку (за звітний період місяць), отриманого від продажу нерухомого майна, яка визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі – продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об'єкта, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Крім того, для зменшення доходу від продажу об'єкту нерухомості на суми дозволених витрат фізична особа-продавець зобов'язана подати податкову декларацією про майновий стан і доходи, в якій зазначити доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об'єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року та надати копії документів, що підтверджують понесені витрати на придбання такого об'єкта нерухомості.
Більше інформації: https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=44119